Казалось бы, что должно пользоваться большим спросом на рынке московского жилья – дешевые или дорогие квартиры? Логичным выглядит, что дешевые, но, как оказалось, сегодня это не так. "Бедным" российским миллионерам можно только посочувствовать, ведь, помимо потери части своего состояния, им постоянно приходится искать места, куда можно инвестировать пока еще имеющиеся деньги. И инвестируют они, естественно, не в "хрущевки" и панельные дома, а в добротный и качественный бизнес-класс. Что же тогда происходит с квартирами эконом-класса по цене даже в 70 тысяч рублей за квадратный метр? Спрос на них утонул вместе с недавно отправившимся в плавание кораблем под названием "Ипотека". Так и стоят квартиры-мечты простых советских и российских рабочих пустующими, в то время как квартиры-сказки раскупаются как пирожки.
О том, что происходит сегодня на рынке жилья Москвы и России, как изменилась стоимость строительных материалов и себестоимость строительства в 2009 году, а также о том, как российские власти намерены бороться с избыточными проектными решениями при строительстве объектов за бюджетные средства, в интервью "РИА Новости - Недвижимость" рассказал руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев.
- Евгений Евгеньевич, расскажите, как изменилась себестоимость строительства жилья в Москве с начала кризиса? Снизилась ли она?
- Значительного снижения издержек на строительство не произошло. Необходимо помнить, что себестоимость строительства рассчитывается исходя из трех строительных ресурсов – материалов, механизмов и оплаты труда. Так вот, строительные материалы в декабре 2009 года, по отношению к октябрю 2008 года, упали в цене на 21,9%. Зарплаты остались прежними, поэтому можно сказать, что общее снижение издержек в строительстве есть, но не более, чем на 10%.
- Сколько же сегодня составляет реальная себестоимость строительства жилья массового потребления в Москве и в регионах?
- В Москве себестоимость жилья традиционных проектных решений (например, панельных домов) на сегодня составляет 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. И это уже с учетом муниципальной отделки. В регионах себестоимость значительно ниже – 23-30 тысяч рублей за квадратный метр жилья экономического класса.
- Почему такая существенная разница?
- Разница из-за стоимости издержек. Строительство жилья в Москве по нашим данным может стоить 25-30 тысяч рублей за квадратный метр. Но на сегодня стоимость складывается из таких составляющих: порядка 25 тысяч рублей распределяются в равных долях на стоимость земли, подключение электроэнергии и инженерных сетей. Помимо этого, все строительные издержки составляют еще 25-30 тысяч рублей. Так и получается себестоимость 50-60 тысяч рублей за квадратный метр.
Что же касается регионов России в целом, то там издержки на подключение сетей и за землю значительно ниже. Строительство самого дома так примерно и остается на уровне 20-25 тысяч рублей за квадратный метр, но земля к стоимости этого метра добавляет лишь 1-2 тысячи рублей, электроэнергия – 1-2 тысячи рублей, а иные сети – также 1-2 тысячи рублей. Этим и объясняется то, что в более чем 70 регионах РФ жилье уже продается по цене ниже 30 тысяч рублей за квадратный метр. И это не единичные случаи, по этим ценам реально можно купить квартиры.
- Стоит ли ждать снижения стоимости строительных материалов, а вместе с тем и себестоимости строительства жилья в 2010 году?
- Строительные материалы "переживают" сезонное снижение цен. Нужно помнить еще и о другой закономерности - если сокращается объем производства, то цена на единицу продукции должна вырасти. А объемы производства строительных материалов сократились. Именно из-за того, что некоторые издержки в связи с сокращением спроса выросли, стоимость стройматериалов снизилась в среднем на 20%, а не в 2-3 раза.
Конечно, в январе-феврале цена может немного уменьшиться, так как спрос очень низкий, но все это будет компенсировано с началом строительного сезона. Мы считаем, что по итогам 2010 года ценовые показатели, сложившиеся в декабре 2009 года, сохранятся.
Что же касается жилья, если снижения стоимости строительных материалов не будет, то себестоимость строительства жилья может и вовсе вырасти. Например, в случае роста зарплат или других факторов.
- Что сегодня происходит на рынке жилья Москвы? По каким ценам покупатель готов покупать квартиры?
- В Москве жилье "массового" спроса, где стоимость не превышает 70 тысяч рублей за квадратный метр, активно не продается, а то, что стоит 7-7,5 тысячи долларов за квадратный метр, реализуется быстро.
- Почему же сложилась такая ситуация?
- Если проанализировать ситуацию на конец 2008 года – начало 2009 года, то тогда порядка 30% жилья покупалось на ипотечные кредиты. 40% - с целью инвестирования сбережений граждан и приумножения капитала. Кризис практически заморозил ипотечное кредитование, поэтому более 30% потенциальных покупателей не смогут реализовать свои планы.
Однако, сохранилась категория покупателей без привлечения ипотеки, так как у них есть устойчивые доходы, а также те, кто покупал жилье с целью инвестирования. Вот они и будут покупать жилье, однако здесь речь идет не о массовом секторе, а о жилье высоких потребительских свойств по ценам: 7-7,5 тысяч долларов.
Кстати, наш постоянный мониторинг движения рынка жилья показывает, что все последние месяцы цены на жилье бизнес-класса висели старые – 9-12 тысяч долларов за квадратный метр, однако фактические сделки проходили на уровне 4,5 тысячи долларов за квадратный метр, или в два раза от декларируемой цены. Сейчас эта планка поднялась до 7-7,5 тысячи долларов за квадратный метр, так что стоимость реальных сделок по жилью высоких потребительских свойств выросла. Нужно понимать, что многим людям деньги действительно пристраивать некуда.
- Почему цена строительства так сильно отличается от цены реализации? Справедливо ли это?
- Понимаете, девелоперы, подрядчики, строители – это все реальная сфера производства. Но есть еще сфера обращения – это те, кто ничего не производит. Сюда входит финансовая сфера, посредники, всяких швондеров рознь. Сейчас сфера обращения забирает львиную долю дохода из рыночной стоимости, однако с точки зрения развития производства это несправедливо. Почему цены сейчас так падают? Потому что они созданы сферой обращения и разрозненные владельцы продают жилье по тем ценам, по которым рынок способен покупать, раскачивая ситуацию.
- Получается, что из-за этих швондеров многие девелоперы оказались на грани краха?
- Не совсем так. На грани краха многие оказались по своей инициативе, ведь все они на растущем рынке следовали одной похожей схеме. А именно, покупали землю в Москве (точнее, проектную документацию с разрешением на строительство объекта). Как правило, долька от этого будущего объекта (примерно треть квартир) отдавалась близким к городским властям компаниям (деньгами или активами), которые готовили эту документацию. Другая часть квартир уходила в свободный рынок (через посредников) – так появлялись конечные покупатели. И какая-то часть оставлялась себе (треть квартир), чтобы додержать их до конца строительства и заработать в 5-6 раз больше по сравнению с начальными затратами.
Так вот, второй трети квартир (которые приобрели граждане) достаточно для того, чтобы достроить объект целиком. Однако, как поступали компании? Они продавали эту вторую треть, а оставшуюся часть собственных квартир закладывали в банк и брали кредит. В сумме эти средства направлялись на покупку другой площадки, и такое повторялось по нескольку раз. Но все это работает на растущем рынке. Если рынок "встал" - у компаний получается дырка, так как банки кредиты не дают, а граждане жилье не покупают. Так компании и остались со своими площадками. При этом, строители, которые не впутывались в эту пирамиду, замечательно живут и сегодня и проданных 30% квартир на рынке им вполне хватает, чтобы окупить стоимость строительства.
- Что бы Вы назвали главной проблемой строительной отрасли в настоящий момент?
- По моим оценкам, самым некачественным строительным звеном в настоящий момент являются проектировщики. Вообще у проектировщиков в настоящий момент какое-то вырождение, а стоимость проектных работ крайне завышена. К сожалению, никто из участников строительного процесса не заинтересован, чтобы сэкономить: ни заказчик, ни подрядчик, ни проектировщик, ни сами исполнители работ. Так что основная проблема сегодня – избыточные проектные решения.
Смотрите, стоимость каждого из компонентов будущего объекта (гидроизоляция, теплоизоляция, кровля и любой отделочный материал) имеет диапазон в десяток цен в зависимости от качества, производителя и так далее. Хотя с социальной с точки зрения, например, для больницы важно, чтобы теплоизоляция или гидроизоляция соответствовали техническим нормам, а не были произведены где-то заграницей. Как же бывает в жизни? Зачастую проектировщики просто "продают" технологии и конкретные материалы, закладывая их в объект. В качестве примера можно привести два разных субъекта федерации с похожими случаями, где возводятся административные здания и проектная организация представляет этот проект в экспертизу. Экспертиза выдает заключение о том, что для реализации здания необходимо сделать шпунтовое ограждение. Это позволит нейтрализовать воздействие строительства на окружающие здания, но это является самым дорогим в этой работе. Естественно, проектная организация рассматривает этот проект по существу и выясняет, что эти сваи не только будут бесполезны, но будут еще и вредить окружающим зданиям. Однако экспертиза повторно отказывает и доказывает, что без свай не пропустит. Весь секрет заключается в том, что тесть начальника экспертизы является владельцем завода по производству свай, и таким образом экспертиза "продает" сваи. В результате мы получаем избыточные проектные решения. Такие же примеры могут быть и с гидроизоляцией, теплоизоляцией, кровельным материалом.
Вторая ситуация: проектировщик закладывает свайное ограждение, экспертиза рассматривает и говорит, что здесь свайное ограждение не нужно, его можно исключить. На это проектировщик доказывает, что по закону у экспертизы нет права изменять проектные решения. Экспертиза может доказать только надежность и безопасность, а если сваи не нарушают эти параметры, то проектировщик имеет право применять любые решения и проектировщик тут абсолютно прав. В результате оказывается, что директор проектной организации просто является владельцем этого завода по производству свай.
- И что же остается строителям?
- Строители вынуждены реализовать то, что заложил проектировщик, а у проектировщика есть сотни вариантов, чтобы доказать, что использоваться должен конкретный материал, а другой применяться не может. То же самое и у экспертизы. И вот они сидят, договорившись с проектировщиками "ребята, вы берете теплоизоляцию, а мы гидроизоляцию". Так что есть возможность манипулировать результатом, но никто не заинтересован в экономии. Не то чтобы морально не заинтересован – просто им система не ставит такой задачи.
- Я знаю, что у Вас уже подготовлено решение этой проблемы на государственном уровне. Так ли это и в чем оно заключается?
- Да, с 1 января все обязаны использовать наши нормативы, которые сокращают возможность применения избыточных проектных решений, а также возможности употребления коррупции. Мы уже определили нормативы стоимости строительства для стадии бюджетного планирования, которые позволяют определить, сколько стоит одно место в, например, школе на 50, 100, 300, 400 мест. Хотя раньше все эти цифры высасывались из пальца. Кстати, из наших расчетов вытекает, что школу на 50 мест, где затраты такие же, как в школе на 200 мест, нет смысла строить вообще. Гораздо проще построить одну школу на три села на 200 мест, организовать доставку детей, чем три по 50 мест.
- В чем заключается новая система?
- Она предполагает, что еще только на стадии планирования строительства появляются документы, которые определяют нормативы цены строительства каждого объекта. На нескольких страничках, вместо огромного талмуда, получается объективный и обоснованный расчет будущих. Например, пускай построить школу стоит 500 миллионов рублей. Отсюда уже определена примерная стоимость проектных работ, которая составляет в среднем 5% от бюджета – 25 миллионов рублей. Проводится аукцион, определяется проектировщик из тех, кто меньше предложил цену. У него есть задание – спроектировать в этом параметре стоимости 500 миллионов рублей. Если же эта сумма превышает бюджет, то ее не принимают на экспертизу, и он должен доказать, почему у него стоимость проекта выше этого бюджета, обосновать. Или он представил проект, где цифра 490 миллионов рублей, а экспертиза проводится и показывает, что там все 600 миллионов рублей на самом деле. Тоже этот расчет возвращается.
А как было раньше? Архитектор рисует планировку, конструктор рассчитывает, какие конструкции позволяют реализовать эту задумку. Потом отдают это в сметный отдел, который по "бородатым" нормам считает, сколько это все получится: применяют десяток расценок, которые в базе 2000 года, умножают на коэффициент, начисляют накладные и так далее. И цифра появляется только в конце расчетов, и почему она такая большая и где наибольший вес издержек – непонятно. Поэтому с 1 марта начнут работу еще одни нормативы – нормативы цен по видам конструктивных решений (например, полы, стены, кровли). Благодаря этому, проектировщик сможет манипулировать внутри, изменяя решения и управляя ценой.
- Получается, что школы в Москве и других регионах будут стоить одинаково?
- С 1 января мы дали привязку ко всем субъектам федерации. У нас утвержден классификатор сметных нормативов и к каждому субъекту федерации есть понижающий и повышающий коэффициент по отношению к Москве. Кроме того, у каждого субъекта федерации есть право разработать свои собственные нормативы с помощью наших нормативов. Кто-то будет предлагать прогрессивные решения, кто-то будет доказывать, что этого норматива недостаточно и надо увеличить, но все работают на общее дело. И прогрессивные решения мы будем брать за основу своих решений в масштабах России, которые станут общим достоянием.
Также стоит сказать, что в настоящий момент мы ведем работу по созданию всероссийской базы данных результатов проектирования и информационного портала по стоимости строительных ресурсов, к которому все производители и поставщики будут привязаны. База данных результатов проектирования позволит производить анализ ранее примененных проектных решений и выбрать наиболее эффективные, что даст возможность новым и современным технологиям найти свое применение, и предотвратить применение экономически неэффективных технологий. То же самое касается и материалов.
- Как же они будут работать?
- Например, каждый, кто выиграет конкурс на проектирование, обязан разместить полную информацию о проекте в базе данных. Это обязательное условие, которое позволит остановить процесс "калькирования" готового проекта, например, школы из одного района в другой, без индивидуальной дополнительной проработки. Нельзя за один и тот же проект получать оплату несколько, а то и бесконечное число раз.
