Такая ситуация сложилась в связи со значительным износом жилого фонда — он составляет 70%. Большинство проблем связано с типовыми панельными домами 60-70-х годов, устаревшими и физически, и морально. Срок эксплуатации у одних уже давно закончился, а у других подходит к концу. Теоретически их положено сносить, однако осуществить это невозможно, да и не рационально, даже за десятилетие.

В большинстве своем здания несут большой запас прочности и способны прослужить еще 50-60 лет. Реконструкция домов, активно осуществляемая в последние годы и особенно заметная на фоне текущей приостановки строительных работ, — экономичный и эффективный способ обновления жилищного фонда.

Дело государственной важности

Первые мероприятия по реконструкции проводились в РФ еще в 90-х годах. Правда, тогда они носили скорее «точечный» характер: отдельно взятый дом в отдельно взятом городе. Тем не менее, приобретенный опыт в использовании современных технологий стал очень полезен в XXI веке.

Полноценной государственной инициативой, выводящей капитальный ремонт и реконструкцию жилого фонда на новый уровень, стала федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденная правительством РФ 31 декабря 2001 года. Программа «Жилище» является также неотъемлемой частью Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Нашей темы касается, в частности, и ее подпрограмма — «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры».

Первый, подготовительный этап с 2002 по 2005 год предусматривал отработку финансовых механизмов и технологических решений. Ему соответствовал ряд региональных программ, подразумевавших комплексные мероприятия по реконструкции и капитальному ремонту устаревшего жилого фонда.

Второй этап — практическая реализация — вступил в действие в 2006 году, и уже в следующем году начали разворачиваться полномасштабные региональные и городские программы по реновации устаревшего жилого фонда. А в июле 2007-го был принят Федеральный закон №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", в соответствии с которым средства на реконструкцию и капремонт выделяются из данного Фонда.

В настоящее время финансирование продолжает осуществляться. Некоторые регионы получили на капитальный ремонт и реконструкцию даже большее количество средств, чем в докризисное время.

По всей стране

Новый этап реконструкции берет свое начало в 2007 году, когда во многих городах были приняты соответствующие программы, рассчитанные в основном на 2008-2012 годы.

В Москве, несмотря на планы тотального сноса, капитальный ремонт зданий наиболее заметен. До 2014 года здесь действует программа «Ответственным собственникам — отремонтированный дом». В рамках ее реализации комплексный капитальный ремонт будет проведен в 13 787 домах, построенных и принятых в эксплуатацию до 1991-го и не требующих сноса.

С 2008 года по настоящее время в столице модернизировано более 400 домов. До 2010-го планируется реконструировать еще 240 зданий. Обязательными элементами реконструкции являются утепление фасадов и кровли, остекление балконов и лоджий, а также благоустройство территории.

По оценкам мэра Москвы Юрия Лужкова, теплопотребление в домах после капитального ремонта в среднем сокращается на 30%.

Предпочтительным материалом для утепления выбрана каменная вата. Например, негорючая теплоизоляция ROCKWOOL используется для утепления фасадов жилых домов и чердачных перекрытий в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре и Самарской области, Нижнем Новгороде и других городах.

Принятая в Новосибирске программа «О капитальном ремонте многоквартирных домов в 2009 году» также предусматривает комплексный подход. Он был признан более рациональным, чем расходование средств на ремонт отдельных элементов и систем. На полноценную реконструкцию 124 домов направлено 799 млн. руб., из которых 692 выделено федеральным Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Аналогичные программы действуют в Екатеринбурге, Томске, Иркутске, Самаре, Пензе, Калининграде, Казани, Уфе и других городах. Реконструкция в целях повышения энергоэффективности признана необходимой в общегосударственном масштабе и приобрела самый широкий размах, а споры об ее целесообразности остались в прошлом.

Стратегическое направление

Главной целью реконструкции стало обеспечение тепловой защиты зданий, соответствующей современным требованиям, что, с одной стороны, создает комфортные условия проживания, а с другой — позволяет существенно снизить энергозатраты. Современные требования определяются, в первую очередь, СНиП 23-03-2003, а также ссылающимися на него территориальными строительными нормами. Например, для Москвы (МГСН-201-99) приведенное сопротивление теплопередаче внешних стен должно быть равно 3,15 м2*0С/Вт, а для Новосибирска (ТСН 23-317-2000) — 3.82 м2*0С/Вт.

Для соответствия этим показателям, например, стена из ячеистого бетона должна иметь толщину более полуметра. Реальное сопротивление теплопередаче у стен старых зданий средней полосы России составляет приблизительно 0,6 м2*0С/Вт, что приводит к огромным теплопотерям. Тот же СНиП 23-03-2003 относит фактически все здания «советского» периода к классу энергоэффективности E — с рекомендацией «необходимо утепление в ближайшей перспективе», а в лучшем случае к классу D — «желательна реконструкция».

То же относится и к светопрозрачным конструкциям: в частности, к окнам. Приведенное сопротивление теплопередаче даже самых лучших конструкций старых окон не превышает 0,4 м2*0С/Вт (обычно 0,2-0,3), в то время как по современным нормам оно должно быть около 0,6 для средней полосы (для Москвы — 0,55, для Новосибирска — 0,64).

Через кровлю дом также теряет существенную часть тепла (до 20%). Для массовой застройки советского периода характерны плоские кровли с керамзитовой засыпкой в качестве утеплителя и рулонным покрытием на битумной основе. Теплопроводность керамзита в несколько раз выше, чем современных теплоизоляционных материалов, а битумное покрытие с течением времени теряет эластичность и в нем образуются трещины. В результате уже через 2 года после монтажа обнаруживаются протечки в 30% таких кровель, а через 5 лет — в 70%. Приведенное сопротивление теплопередаче в старых домах не превышает 1,5 м2*0С/Вт при требуемых 4,5-6. Очевидно, что для действительно эффективной реконструкции кровли необходима полная замена всего «кровельного пирога».

Нельзя упускать из внимания и еще один важный аспект: системы водоснабжения и отопления. Стальные трубы, применявшиеся ранее повсеместно ввиду дешевизны, сейчас приносят больше проблем, чем пользы. Коррозия приводит к протечкам, а в совокупности с шероховатой поверхностью — к быстрому «зарастанию» труб (по некоторым оценкам — за 6 лет), что снижает эффективность отопления или требует больших энергозатрат. К тому же высокая теплопроводность металла вызывает дополнительные теплопотери, а при аварийном охлаждении до минусовых температур система неминуемо лопается.

В целях повышения энергоэффективности устаревших зданий необходим комплексный подход. Поэтому в перечень мероприятий по реконструкции включены:

утепление фасада современными системами теплоизоляции;
установка новых стеклопакетов;
реконструкция кровли, включающая применение современных утеплителей;
замена систем водоснабжения и отопления с установкой аппаратуры автоматического регулирования.

Особенности основных работ

Утепление фасадов в ходе капремонта осуществляется, как правило, двумя способами: с помощью навесных вентилируемых фасадных или штукатурных систем.

Обе системы позволяют произвести теплоизоляционные работы быстро и без отселения жильцов. Преимуществом вентилируемых фасадов, благодаря отсутствию мокрых процессов, является возможность круглогодичного монтажа.

К теплоизоляционным материалам, используемым в этих конструкциях, предъявляется ряд требований. В первую очередь к негорючести утеплителя, поскольку при возгорании огонь передается именно по фасаду, и теплоизоляция должна не только не гореть сама, но и являться барьером для распространения огня.

Во-вторых, при фасадном утеплении необходимо применять паропроницаемые материалы. Теплоизоляционный материал не должен создавать паробарьер на пути выхода влажного воздуха помещения. В противном случае накопления влаги в конструкции не избежать, что приводит к появлению сырости в квартире, отклеиванию обоев, плесени по углам.

Также очень важным являются прочностные показатели теплоизоляции. Например, в штукатурном фасаде теплоизоляция несет на себе штукатурный слой, поэтому должна обладать большой прочностью на отрыв слоев (отслаивание).

В навесных вентилируемых фасадах утеплитель постоянно обдувается воздушными потоками, возникающими в вентилируемом зазоре, подвергается атмосферным воздействиям — дождь или снег может попасть на поверхность теплоизоляции. Таким образом, для применения в данной конструкции теплоизоляционный материал должен обладать достаточной плотностью (не менее 80 кг/м³), гидрофобностью и отсутствием эмиссии волокна. Всем перечисленным требованиям отвечают материалы из каменной ваты (например, ROCKWOOL ВЕНТИ БАТТС, срок службы которого составляет не менее 50 лет).

Замена старых окон на современные стеклопакеты ставит преграду сразу на двух направлениях утечки тепла: через конвекцию и через излучение. Результатом может стать экономия 30% энергозатрат. Однако для эффективности такой реконструкции важно правильно выбрать параметры (количество камер) профиля и стеклопакета — в применении к местным климатическим условиям. Например, для средней полосы России оптимальным будет использование трехкамерного профиля и двухкамерного стеклопакета (либо однокамерного с энергосберегающим — низкоэмиссионным — стеклом и заполнением инертным газом).

Замена стальных трубопроводов на пластиковые решает все основные проблемы, связанные с эксплуатацией систем водоснабжения и отопления. Пластиковые трубы не подвержены коррозии, не зарастают и оказывают меньшее сопротивление потоку (шероховатость стенок в 20 раз меньше, чем у стальных), не приводят к дополнительным теплопотерям в разводке (теплопроводность в 175 раз меньше), выдерживают гидравлические удары и замораживание благодаря пластичности (что, впрочем, в меньшей степени касается металлопластиковых и армированных труб). Отсюда очевидная экономия не только на эксплуатации, но и на ремонте. Разновидности пластиковых труб, предназначенные для систем центрального отопления, рассчитаны на температуру теплоносителя 85-90 градусов с кратковременными повышениями до 100 и 110 градусов.

Для реконструкции инженерных коммуникаций можно выбрать трубопроводные системы из полипропилена, сшитого полиэтилена и металлопластика. У каждого материала есть свои сильные и слабые стороны. Но в любом случае необходима аккуратность при монтаже — все нарекания на пластиковые трубы со стороны жильцов связаны именно с ошибками монтажа и низкой квалификацией работников.

Реконструкция жилого фонда в России приобрела в последнее время беспрецедентный размах. Несмотря на кризис, финансирование соответствующих региональных программ продолжает осуществляться. Во многих городах дома периода массовой застройки, еще не выработавшие свой ресурс, но уже не удовлетворяющие современным требованиям, получают новую жизнь. При этом окончательный выбор сделан в пользу прогрессивных технологий, нацеленных на энергосбережение и долговечность.

Ремонт и утепление фасадов, крыш, замена окон и коммуникаций энергорасточительных жилых зданий позволяет снизить потери тепла и улучшить (при установке регуляторов температуры на радиаторах) микроклимат в помещении. При внедрении внутридомовых счетчиков потребления тепловой энергии жильцы обновленных зданий смогут уменьшить ежемесячные коммунальные платежи.