По мнению ряда аналитиков, в 2012 году жилье будет пользоваться повышенным спросом не только благодаря росту числа конечных покупателей, но и благодаря активизации инвесторов, потому что сейчас в России сложно найти другие инструменты сохранения капитала, обладающие высокой надежностью. До выборов инфляция искусственно сдерживалась, но сейчас, когда цены будут отпущены, привлекательность недвижимости будет выше банковских депозитов.

Основными инвесторами, вкладывающими деньги в строительство жилья в России, по-прежнему остаются девелоперские и инвестиционные компании и физические лица, выступающие в качестве дольщиков при строительстве многоквартирных домов или единоличных инвесторов при строительстве частных домов. Перечисленные категории инвесторов используют различные кредитные продукты банков, число и разнообразие которых продолжает расти. Мы рассмотрели основные тенденции инвестиций в строительной отрасли и взяли интервью у заместителя генерального директора федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Шишкин Андрей Викторович.

По мнению ряда аналитиков, в 2012 году жилье будет пользоваться повышенным спросом не только благодаря росту числа конечных покупателей, но и благодаря активизации инвесторов, потому что сейчас в России сложно найти другие инструменты сохранения капитала, обладающие высокой надежностью. До выборов инфляция искусственно сдерживалась, но сейчас, когда цены будут отпущены, привлекательность недвижимости будет выше банковских депозитов.

Число сделок с квартирами в Московском регионе стремительно растет, обеспечивая не только рост цен, но и повышение ликвидности инвестиций в жилую недвижимость. Так, уже в 2010 году число сделок в Москве превысило докризисный 2007 год и составило около 85 000. В 2011 году и начале 2012 года тенденция к росту числа сделок сохранилась. В 2011 году было продано свыше 91 000 квартир в столице и свыше 360 000 в Подмосковье. Показатели первого квартала 2012 года превзошли аналогичные показатели 2011 года почти на 9%, а число сделок за этот период составило около 20 000.

По мнению коммерческого директора DNA Realty Евгения Данилова, существенную часть спроса составляют инвестиционный или условно инвестиционный, особенно на рынке новостроек. Многие люди рассматривают это не как источник сверхприбылей, а лишь как источник сохранения капитала. С ним согласен и Константин Ковалев - управляющий партнер Blackwood. Он считает, что заработать на росте цен на недвижимость при достаточно стабильных ценах сложно, поэтому инвесторы ориентируются на долгосрочные вложения.

Андрей Биржин – управляющий партнер Tekta Group – отмечает, что в последнее время как мелкие частные, так и более крупные институциональные инвесторы обратили внимание на новостройки, отличающиеся более высокой доходностью и надежностью вложения средств.

По мнению экспертов «Абсолют Недвижимости», стоимость жилья в Московском регионе второй год подряд растет быстрее инфляции. Эта тенденция напоминает ту, которая наблюдалась до кризиса. По их оценке, доля инвестиционных сделок составляет до 35% на рынке новостроек и около 10–15% на вторичном рынке. Это стимулирует приобретение жилья и по ипотеке.

Евгений Данилов считает, что сейчас многие застройщики предпочитают повышать стоимость продажи квартир, начиная с ранних стадий строительства, а если проект начинает пользоваться повышенным спросом, часть квартир снимается с реализации и будет продаваться на более высоких стадиях готовности проектов. При этом доступность квартир в Подмосковье с учетом стоимости квадратного метра выше благодаря тому, что объем инвестиций, необходимых на покупку однокомнатной квартиры, существенно ниже.

Максимальную доходность инвестиций традиционно обеспечивают объекты, находящиеся на самых ранних стадиях строительства. В том числе когда речь идет о закрытых оптовых продажах частным инвесторам или крупным риэлтерским компаниям.

В развитых странах существенную часть средств, инвестируемых в строительство жилья, составляют ипотечные кредиты. Но, по данным опроса НАФИ, ипотека по-прежнему не доступна для 81% россиян, испытывающих потребность в улучшении жилищных условий. В качестве причины, по которой они не обращаются в банк, большинство опрошенных – 67% – называют недостаточный уровень доходов, а также неуверенность в стабильном доходе – 29%. 39% опрошенных считают, что ставки по ипотеке по-прежнему слишком высоки.

Привлекательность доходных домов, специально предназначенных для сдачи в аренду, по-прежнему невысока. Тем не менее доходность на уровне 4–6% в год для международных инвестфондов вполне нормальна, поэтому не исключено, что эта группа инвесторы начнет подключаться к таким проектам.

Число различных финансовых схем и инструментов, используемых девелоперами для реализации объектов загородной недвижимости, также закономерно растет. Усиление конкуренции заставляет искать новые пути привлечения покупателей объектов, схожих по географическим, визуально-ландшафтным и ценовым параметрам. Базовой схемой становится рассрочка платежа или банковский кредит.

В отличие от традиции западных стран, в которых загородная недвижимость в большинстве случаев покупается в кредит, российские банки только начинают развивать это направление. Причины осторожности заключаются в более высоких рисках и более низкой ликвидности таких объектов.

По мнению экспертов, Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства становится все более активным игроком на рынке жилья. На наши вопросы ответил заместитель генерального директора Фонда «РЖС» Шишкин Андрей Викторович

- Как влияет деятельность Фонда «РЖС» на инвестиции в жилищное строительство?

Шишкин А. В: Основная задача Фонда – содействие развитию жилищного строительства. Фонд вовлекает в оборот земли, находящиеся в федеральной собственности, готовит необходимую документацию по этим участкам и на аукционной основе передает их под жилищное строительство или создание промышленных предприятий, которые будут заниматься производством строительных материалов.

Мы стараемся повысить привлекательность проектов на земельных участках Фонда для инвесторов за счет сокращения количества различного рода согласований и дополнительных гарантий со стороны Фонда. Особое внимание мы уделяем строительству жилья эконом-класса, энергоэффективности и экологичности проектов, которые реализуются на землях Фонда.

- В чем заключаются основные преимущества работы с Фондом «РЖС» для застройщиков?

Шишкин А. В: Во-первых, победители наших аукционов получают проекты, прошедшие существенную часть формальных процедур и имеющие фиксированные сроки согласования, которые зафиксированы в плане мероприятий по освоению земельных участков, подписанных руководителями субъекта РФ и Фонда «РЖС», а также с ресурсоснабжающими организациями: «МРСК», «Межрегионгазом» и другими естественными монополиями. Это позволяет значительно сократить сроки строительства, снизить риски инвесторов и себестоимость возводимого жилья.

Во-вторых, Фонд проводит ежегодные конкурсы на лучшие проекты застройки территории и лучшие проекты жилых домов эконом-класса «Дом XXIвека». Часть проектов может использоваться и для повторного применения. Все проекты создаются в соответствии с современными требованиями к комфортности, экологичности и энергоэффективности. Эта документация передается застройщикам бесплатно.

Предоставление участков, предназначенных для создания предприятий по производству стройматериалов, происходит в соответствии с принципом кластерного развития территорий. Это значит, что предприятия создаются в разумной логистической удаленности от мест будущего строительства жилья на участках Фонда. Это способствует снижению стоимости стройматериалов и себестоимости строительства, а значит, повышает инвестиционную привлекательность проектов, реализуемых на землях Фонда.

- Взаимодействует ли Фонд «РЖС» с банковским сектором?

Шишкин А. В: Фонд подписал соглашение о целом комплексе совместных действий с рядом основных банков РФ, включая Сбербанк России, для привлечения проектного финансирования. В частности, благодаря этому соглашению инвесторы, реализующие проекты на земельных участках Фонда, получат возможность привлекать финансовые ресурсы крупнейших финансовых институтов страны на более выгодных условиях.

Для частных лиц, приобретающих квартиры в проектах, которые реализуются при участии Фонда, Сбербанк России предлагает популярный кредитный продукт «10–10–10» (кредит на десять лет под десять процентов годовых при первоначальном взносе – всего десять процентов).

- Есть ли какие-то дополнительные гарантии для инвесторов в случае возникновения сложностей при реализации квартир?

Шишкин А. В: Согласно порядку принятия решений об осуществлении инвестиционной деятельности по приобретению жилых помещений, утвержденного Попечительским советом, Фонд обладает полномочиями выкупа определенной части готового жилья по фиксированной цене.

- Каковы перспективы привлечения иностранных инвесторов в сферу жилищного строительства?

Шишкин А. В: Фонд регулярно участвует в международных выставках, стремится использовать международный опыт и технологии жилищного строительства, а также занимается привлечением иностранных инвестиций в строительство жилья в рамках совместных проектов с российскими девелоперскими компаниями.

Около месяца назад Фонд провел два аукциона, на которых было выставлено право аренды двух земельных участков в Богородском районе Нижегородской области общей площадью свыше 260 гектаров, предназначенных для жилищного строительства. Это масштабный проект по строительству города-спутника Нижнего Новгорода.

Оба лота достались компании «Квартстрой-центр», входящую в инвестиционно-строительный холдинг «Квартстрой», успешно реализующий строительные проекты в Москве, Волгограде и Алма-Ате. Среди учредителей холдинга «КВАРТСТРОЙ» Russia Development Fund, находящийся под управлением Investment Management Group.

- Каковы перспективы деятельности Фонда «РЖС»?

Шишкин А. В: Объем жилья, возводимого на землях Фонда, с каждым годом стремительно растет. В настоящее время на участках, принадлежащих Фонду, возводится свыше 10 млн кв. м жилья. Стратегия развития Фонда предполагает, что в 2014 году на земельных участках Фонда будет находиться на стадиях проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию более 30% всего возводимого в России жилья.

Недавно Государственная дума одобрила в первом чтении проект законодательного акта, позволяющего Фонду «РЖС» проводить земельные аукционы по системе «голландских аукционов». После его принятия, застройщики смогут бесплатно получать земельные участки под строительство жилья эконом-класса. Они будут передаваться, предложившим наименьшую стоимость квадратного метра для конечных покупателей жилья.