Представители большинства столичных риелторских компаний по привычке начали говорить о росте сделок во всех сегментах жилья Москвы, активизации рынка в целом и даже грядущем дефиците новостроек. Аналитики более осторожно относятся к любой статистике, тем более такой «молодой», как нынешняя, – для определения тенденций развития ситуации на рынке недвижимости необходимо более глубокое и детальное рассмотрение.

Риелторы, в частности «Инком-недвижимость», утверждают, что впервые за 1,5 года соотношение внесенных авансов и выставленных на продажу квартир превысило 60%, хотя весь 2009 год этот показатель был в районе 40%. Радует их и тот факт, что 13% квартир в январе куплено с помощью ипотеки. Более того, на вторичном рынке с использованием ипотеки была приобретена каждая шестая квартира, тогда как в прошлом году – только каждая 20-я. В агентстве DOKI говорят об увеличении ипотечных сделок на 48% начиная с декабря.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) подобный оптимизм оценок не разделяют. По их данным, спросом начали пользоваться квартиры, которые достигли своего «дна» и соответствуют сложившейся картине рынка, тогда как переоцененное жилье, если судить по срокам экспозиции, продолжает простаивать. Эксперты «Индикаторов» в то же время фиксируют повышение цены предложения на уровне 0,7% в долларах – до 4055 долларов за «квадрат» и всего на 0,3% – в рублях. Что примерно равно статистической погрешности.

Руководитель IRN.ru Олег Репченко считает, что рост цен на недвижимость в пределах 1% в месяц объясняется желанием продавцов компенсировать инфляцию и нестабильность курсов валют, а совсем не наметившейся объективной тенденцией к росту стоимости квадратного метра. В этой связи аналитик напоминает риелторам, что во время ажиотажа продаж жилья год-два назад цены в Москве росли на 2–2,5% в неделю.

Если сравнивать количество сделок за прошедшие годы и сегодняшние данные, то окажется, что в 2009 году их было на 15% меньше, чем в 2008 году, и на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года – просто начальное значение было существенно ниже обычного, говорят «Индикаторы рынка недвижимости». Нынешний прирост символизирует всего лишь возвращение рынка из полной «комы» к своему нормальному среднестатистическому состоянию. Так, число сделок в декабре 2009 года оказалось как раз посередине между «просадкой» в декабре 2008 года, когда кризис уже пришел, и максимумом декабря 2007 года, когда, напротив, на рынке царил ажиотаж.

О том, что информация некоторых риелторов носит явно «поспешный» характер, говорит и динамика индекса MARPI, который рассчитывается с учетом многих макроэкономических показателей. Эксперты характеризуют его как «качели». Последняя неделя сделок купли-продажи жилья в Москве показала, что если в начале недели наблюдался уверенный рост индекса в район отметок 3920 долларов за квадратный метр, то уже к ее концу котировки MARPI вновь опустились к уровню 3900 долларов.

Столь высокая волатильность объясняется теми тенденциями, что сложились на нефтяном и валютном рынках, где, например, нефтяные котировки, являющиеся одним из главных ценообразующих факторов индекса, на прошлой неделе успели сначала вырасти более чем на 5%, затем продемонстрировать аналогичное падение.

Таким образом, никаких особых объективных причин радоваться росту рынка недвижимости, по расчетам аналитиков, нет. Что касается якобы наметившегося дефицита квартир, то следует обратить внимание на данные по жилищному строительству в 2009 году. Объем ввода в эксплуатацию нового жилья в стране в прошлом году снизился на 6,7% по сравнению с 2008 годом, составив 59,8 млн квадратных метров, что в целом не так и плохо для времени глобального кризиса. Но, с другой стороны, в Москве, руководители которой так любят говорить именно об успехах стройсектора и его «показательности» для всех других отраслей, новых жилых площадей было введено на 17,2% меньше, чем в 2008 году. Иначе как провалом это назвать нельзя, считают эксперты, подчеркивая созданные уникальные условия для развития некоторых строительных компаний в Москве.

«Риелторы делают вид, что не знают о том, что падение предложения жилья на рынке не спровоцирует рост цен, если платежеспособный спрос останется таким же слабым, как сегодня, – говорит директор девелоперской компании «О.С.Г.» Станислав Бронников. – Низкий уровень доходов, преумножаемый ожиданиями дальнейших увольнений и несвоевременными выплатами зарплат во всех секторах, а также резко «просевшая» инвестиционная привлекательность жилья как инструмента для зарабатывания денег не позволяют предполагать скорого «бума» и, как следствие, возникновения дефицита жилья в Москве».

Многие аналитики рынка утверждают, что подобные сценарии могут быть актуальны не раньше 2012–2013 годов, когда имеющееся предложение будет так или иначе раскуплено, а не построенное в 2008–2009 годах даст «эффект дефицита».

Учитывая все обстоятельства и тенденции, которые есть на сегодняшний день, следует признать поспешность выводов риелторов. Ожидать ажиотажа «тучных» лет и резкого роста цен на жилье в нынешнем году пока еще рано – на то нет экономических условий. Прежде всего – платежеспособных граждан и ипотеки, которая все еще находится на уровне 17–19% годовых.

Следует отметить, что даже незначительное возвращение активности на рынок недвижимости говорит об одном: нерешенности одиозного «квартирного вопроса» миллионами граждан страны и реальной потребностью в улучшении жилищных условий. Именно это обстоятельство и стало в условиях наступления некоторой ценовой стабильности цен на квартиры причиной роста активности и так называемого «отложенного спроса».

Правда и то, что до кризиса на рынке недвижимости «банковали» инвестиционные покупатели, которые и формировали цены. Сегодняшние покупатели ориентированы на обменные операции с небольшими доплатами и ипотеку. Поэтому, как считают аналитики, в нынешнем году цены будут «раскачиваться» с амплитудой в 5–10% в ту или другую сторону в зависимости от основных макроэкономических показателей и курса доллара, а рынок жилья будет расти не в ценах на квадратные метры, а по объемам.

Эксперты «Индикаторов» считают, что в наших реалиях динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. То есть рост или падение количества сделок может вовсе никак не повлиять на цены и наоборот. Что касается оптимистических оценок рынка риелторами, то они, мягко говоря, несколько поспешны.